Brito e Brito Advogados Associados

A DIFERENÇA ENTRE PROPRIEDADE, POSSE E DOMÍNIO ÚTIL E SUAS CONSEQUÊNCIAS NA COMPRA E UM IMÓVEL.

Àqueles que desejam adquirir um imóvel, em qualquer de suas modalidades, ou seja, através da compra e venda ou de um Leilão Judicial, devem observar qual é o tipo de titularidade do bem, se propriedade, se posse ou se domínio útil.

Cada um desses casos possuem sua própria particularidade e influem, decisivamente, na transação imobiliária que estiver sendo efetivada.

Analisemos, portanto, cada uma destas hipóteses e as suas consequências jurídicas:

1º A PROPRIEDADE - Esta se traduz na mais simples das três vertentes apresentadas. Ocorre a venda da propriedade quando o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel transacionado. Sua prova se dá através da Certidão de Ônus Reais do imóvel, onde deve figurar nesta matrícula como proprietário o próprio vendedor. Sua consequência é a transferência da propriedade em si de um para outro através do pagamento do valor acertado, não tendo qualquer outra providência a ser tomada para se buscar este tipo de titularidade, bastando, tão somente, para a finalização do ato, o registro da Escritura de Compra e Venda no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

2º A POSSE - Diferentemente da propriedade, na posse o vendedor não é o legítimo proprietário do imóvel. Quando muito, possui o DIREITO E AÇÃO sobre o mesmo. Não é ele que figura como dono do imóvel na matrícula do mesmo, registrada no competente Registro de Imóveis. Suas consequências possuem um desdobramento muito mais complexo, devendo ser analisado cada caso para se discernir qual o procedimento a ser adotado para buscar a propriedade. É errôneo afirmar que não se deve comprar a posse de um imóvel, pois, sendo cada caso um caso, podemos nos deparar com uma situação totalmente resolúvel, necessitando, apenas, serem tomadas algumas práticas jurídicas para alcançar tal objetivo. Porém, não se trata de uma negociação simples. É necessário redobrar os cuidados para que não venha a ter prejuízos futuros. Um exemplo do afirmado, é o caso do vendedor possuir como título aquisitivo do imóvel a ser negociado, uma Escritura de Promessa de Compra e Venda com Quitação de Preço. Verifica-se que o que não existe é a Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel outorgada ao vendedor, o que caracteriza que tal titularidade é a POSSE. Contudo, nota-se que não há maiores problemas que possam impedir a transação, bastando, neste caso, ao atual vendedor ou comprador, ou encontrar o primitivo vendedor para que finalize a transação mencionada; ou ingressar com uma Ação Judicial de Obrigação de Fazer (para que o mesmo cumpra o que não fez até o presente momento); ou uma Ação de Adjudicação Compulsória (no caso do primitivo vendedor encontrar-se em local incerto e não sabido); ou, ainda, se for o mais vantajoso, entrar com uma Ação de Usucapião do imóvel. Portanto, como observa-se, esta situação não pode se caracterizar como uma barreira intransponível para efetivar a aludida transação imobiliária, pois, como demonstrado, ela é completamente reversível. Além disso, quando está sendo negociada uma POSSE, o preço do imóvel é muito mais vantajoso do que a venda de uma PROPRIEDADE.

3º O DOMÍNIO ÚTIL - Por fim chegamos a este tipo de titularidade. Diz-se que uma pessoa detém o DOMÍNIO ÚTIL do imóvel quando este for FOREIRO. Nestes casos, JAMAIS, estará sendo vendida a propriedade do imóvel, mas sim, o seu DOMÍNIO ÚTIL. Um imóvel pode ser FOREIRO à União, ao Município, à Mitra (Igreja) ou a alguma família que detém este título (muito comum no bairro de BOTAFOGO, aqui no Rio de Janeiro). A grosso modo, podemos dizer que um imóvel FOREIRO é pertencente a algum dos entes mencionados, por isso mesmo, é que se negocia o seu DOMÍNIO ÚTIL e não a sua propriedade. De forma alguma esta condição se traduz como óbice para se adquirir um imóvel. A única peculiaridade pertencente a este caso (não existe nos demais) é que, além de ser pago o Imposto de Transmissão do imóvel quando da lavratura da Escritura, deve-se também ser pago o Laudêmio, que, vulgarmente, poderíamos equiparar este tributo àquele, sendo que, este deverá ser recolhido ao ente que o imóvel é foreiro, enquanto o outro é recolhido a favor do Estado. O percentual deste imposto, ou seja, do Laudêmio, varia de acordo com o ente que o mesmo é foreiro.

Diante o quadro apresentado, verifica-se a importância em saber qual o tipo de titularidade que o vendedor do imóvel a ser transacionado possui, para que, futuramente, o comprador não suporte qualquer prejuízo por uma negociação mal realizada.

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