sexta-feira, 26 de abril de 2013

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: QUAL A CORRETA CLÁUSULA EM CADA CASO? "AD CORPUS" OU "AD MENSURAM"

Sabemos que já tocamos neste assunto esta semana. Porém, o altíssimo grau de sua periculosidade, nos faz publicar mais este exemplo, não só para ratificar nossas afirmativas quanto a fundamental presença de um profissional especializado nesta área quando da realização de uma transação imobiliária, como para auxiliar àqueles que estão ingressando neste ramo do Direito quanto às particularidades existentes no ato da compra de um imóvel.

Imaginemos o caso de alguém que deseja adquirir parte da totalidade de um terreno, ou seja, o vendedor é proprietário de um terreno de 100.000 m2, e, o comprador deseja comprar somente 10.000 m2 deste terreno.

Quando da celebração do contrato, qual cláusula deverá constar do mesmo relativo à forma como está sendo feita tal transação? Será na forma "ad corpus" ou "ad mensuram"?

Antes de respondermos, mister se faz esclarecer o significado e a diferença de cada uma das formas e seus legais efeitos.

Diz-se da Cláusula "ad corpus" quando os contratantes levam em consideração o corpo, o objeto e as características de localização, suas comodidades e outras características que são levadas em consideração, sendo que a área do imóvel importância secundária.  Na venda "ad corpus", compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”.

Já na compra e venda "ad mensuram" a área do imóvel é o fator preponderante para a negociação. Neste caso, se imóvel comprado tiver área menor do que a constante no contrato há direito: I) ao abatimento do preço, II) à complementação da área ou III) a resolução do contrato. A forma utilizada para efetuar uma compra e venda como ad mensuram é a colocação no contrato da área específica que foi adquirida, podendo descriminar o valor pago por medida, havendo possibilidade de prever o abatimento do preço caso haja diferença nas medidas ou a complementação da área.

Este tema foi recepcionado pelo novo Código Civil Brasileiro nos Arts. 500 e seguintes, onde, encontra-se também, o prazo para a interposição da respectiva Medida Judicial para pleitear uma das três hipóteses advindas da compra "ad mensuram", iniciando-se a partir do registro da Escritura de Compra e Venda no competente Cartório de Registro de Imóveis ou quando da imissão na posse do mesmo, nos casos de atraso deste ato por culpa do vendedor (Art. 501).

Diante esta sucinta explanação, conclui-se que no exemplo apresentado a correta Cláusula do Contrato de Compra e Venda do imóvel é a "ad mensuram".

Entretanto, caso seja inserida a Cláusula "ad corpus", e, posteriormente o comprador verificar  que o terreno que comprou não possui a totalidade adquirida, ou seja, os 10.000 m2, mas sim uma extensão de terra de 9.000 m2, não poderá reclamar judicialmente tal diferença, como demonstrado na ilustração acima entre a diferença de ambas as formas e seus efeitos.

Como pode-se observar, este é mais um exemplo de como é extremamente delicada a realização de uma transação imobiliária, devendo, por isso mesmo, SEMPRE SER ASSESSORADA POR UM PROFISSIONAL DE DIREITO ESPECIALIZADO NESTA ÁREA.

Para maiores informações sobre este e outros assuntos, acesse o site britoebritoadv.com.br, e, no canal do chat, tire suas dúvidas.

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