terça-feira, 5 de março de 2013

NÃO PERCA OPORTUNIDADE POR RECEIO O DESCONHECIMENTO DA MATÉRIA

Deparemo-nos com a seguinte hipótese: Você está tentando realizar o sonho de comprar seu próprio imóvel, mas suas reservas financeiras não permitem a aquisição de uma casa ou apartamento da forma que você imaginava, ou seja, um bom imóvel que satisfaça as suas necessidades e de sua família, bem localizado e pronto para entrar e morar.
Você percorre uma verdadeira "via crucis" para conseguir adequar suas economias a uma casa/apartamento que, ao menos, sirva para residir, ainda que não seja o que você sonhava.
Após um longo calvário, e, tendo o desanimo tomado conta de seus desejos, você depara-se com um excelente imóvel, mais do que você imaginava, num excelente local, e, com o preço abaixo do valor que dispõe para o negócio.
Logicamente vem logo em sua mente a desconfiança, a final de contas a compra de um imóvel se traduz como uma transação extremamente séria, complexa, e, em alguns casos, cheia de riscos, e, uma oportunidade como estas é vista com enorme ceticismo.
Sua desconfiança (temor) aumenta ainda mais quando lhe é apresentada a documentação do imóvel, e você constata que o título que o vendedor tem do mesmo não é de propriedade.
É lhe apresentado uma série de escrituras de PROMESSA DE COMPRA E VENDA e de PROMESSA DE CESSÃO, as quais finalizam com o título daquele que está querendo lhe vender o bem, isto é, toda esta documentação caracteriza a cadeia sucessória daqueles que adquiram o imóvel, terminando na pessoa que está querendo lhe vender.
Qual seria a sua atitude? Desistiria imediatamente da compra ou contrataria um advogado para analisar a documentação e a cronologia dos fatos e lhe aconselhar na melhor forma de direito?
A maiorria das pessoas escolheriam a primeira opção por desconhecimento e por temor.
Todavia, a opção mais correta a ser tomada é a segunda, ou seja, a contratação de um advogado para lhe assessorar.
Diante o exemplo dado, verifica-se que, na realidade, o que toda a cadeia sucessória tem é um Direito e Ação sobre o imóvel, bem como a sua posse.
Porque a existência de uma série de Escrituras de PROMESSA DE COMPRA E VENDA e PROMESSA DE CESSÃO e não de Escrituras DEFINITIVAS DE COMPRA E VENDA?
Simples, porque não houve a efetivação dos atos.
Num caso destes devem ser analisados alguns aspectos, a fim de que seja tomada as providências que mais se enquadram com os fatos.
Peguemos, então, o quadro mais simples: Um cidadão "A" prometeu vender o imóvel a um cidadão "B", mediante o pagamento de um sinal e 10 prestações do saldo restante. Apesar do cidadão "B" ter quitado totalmente o valor do imóvel, este não conseguiu efetivar a Escritura Definitiva de Compra e Venda por não encontrar mais àquele. Desta forma, o único título que possuiu foi a Escritura de PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Passados alguns anos, este cidadão "B" resolveu vender seu imóvel ao cidadão "C". Como não detinha a propriedade do mesmo, o único título que poderia ser conferido ao comprador era a CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. O que foi feito.
Esta cadeia sucessória seguiu-se até o cidadão "E", quando chegou a você.
Analisando-se toda esta documentação, e, verificando que não existe qualquer impedimento para a continuidade desta cadeia sucessória, estando todas as transações anteriores totalmente quitadas, não há motivos que impeçam a realização da compra do bem.
Entretanto, ao adquirir este imóvel, você estará adquirindo tão somente a posse do mesmo e não a sua propriedade.
Daí surge a pergunta: Como fazer para a aquisição da propriedade do mesmo?
Nesta hora é que aparece a figura do Poder Judiciário para prestar a tutela jurisdicional de acordo com o direito pleiteado.
Teremos, destarte, duas opções: 1. Ou através de uma Ação de Usucapião; ou 2. Através de uma Ação de Adjudicação Compusória.
A primeira é um pouco mais complexa em razão de possuir alguns aspectos que devem ser observados para a possibilidade de sua propositura.
Por isso é o mais aconselhável, num caso como este, ingressar com a segunda ação, ou seja, a Ação de Adjudicação Compulsória.
Esta Ação tem como objeto o suprimento da outorga das Escrituras Definitivas de todos que figuram na cadeia sucessória pela chancela judicial.
Em suma, ingressa-se com esta Demanda Judicial, e, ao seu término, é expedida um documento denominado Carta de Sentença que substitui as Escrituras Definitivas de Compra e Venda do imóvel, a seu favor, e, por conseguinte, é levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para o seu registro.
Neste momento, isto é, com o registro da Carta de Sentença a seu favor no respectivo Cartório Registral de Imóveis você trona-se PROPRIETÁRIO do imóvel.
Como pode-se constatar por este exemplo, as vezes se perde uma excelente oportunidade por puro desconhecimento e receio, e, principalmente, por uma falta de assessoria de um profissional especialista na área.
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